Cómo salvar tu casa de un juicio hipotecario

Gracias a la fiera competencia entre los prestamistas, una variedad abrumadora de opciones de hipoteca y las políticas gubernamentales para incentivar a quienes deseaban adquirir una vivienda, un número de personas sin precedentes pudo comprar casas antes de la recesión. Desafortunadamente, el aumento de la propiedad inmobiliaria ha estado acompañado de altas tasas de juicios hipotecarios, especialmente durante la recesión. La falta de pago de solo dos cuotas de la hipoteca puede dar inicio a un proceso de ejecución hipotecaria y, antes que lo sepas, podrían quitarte tu casa. Si estás bajo la amenaza de un proceso de ejecución hipotecaria, quizá puedas prevenir este escenario, pero tienes que actuar rápido.

Organizar las finanzas

  1. Haz que los pagos de la hipoteca sean tu principal prioridad. Normalmente, los prestamistas pueden iniciar el proceso de ejecución hipotecaria después de tres a cinco meses de pagos atrasados. Eso significa que debes pagar el total de la cuota de la hipoteca antes de pagar deudas no garantizadas, como las tarjetas de crédito, las cuentas del hospital, los gastos médicos, las deudas tributarias y los pagos de los préstamos estudiantiles.
    • Si te atrasas en pagar otras cuentas, empezarás a recibir llamadas telefónicas de los cobradores. El atraso en el pago de esas deudas puede ocasionar que acumules cargos y puede dañar tu crédito, pero las consecuencias simplemente no son tan serias como las de atrasarte en los pagos de la hipoteca.
  2. Ajusta to estándar de vida. Evalúa tus gastos mensuales y busca áreas en las que puedas cortar gastos.
    • Recorta tus gastos opcionales, como comer fuera, ropa, aparatos electrónicos, pasatiempos y entretenimiento.
    • Evalúa la posibilidad de conseguir un compañero de cuarto para aminorar el pago mensual de la hipoteca.
    • Si tu pareja tiene un automóvil, o si tienes acceso a un buen servicio de transporte público, considera la posibilidad de vender el tuyo.
  3. Consigue ayuda para administrar tus finanzas. La consejería crediticia o un programa de manejo de deudas que incluya asesoramiento de vivienda podrían ser beneficiosos para ti. Un consejero puede ayudarte a entender mejor de qué ayudas crediticias dispones, a manejar mejor tus obligaciones y a desarrollar un plan personalizado para superar las épocas económicas difíciles.
    • Contacta a la entidad acreedora y pregúntale si tiene un programa de consejería crediticia.
    • Si estás en los Estados Unidos, el Departamento de Justicia tiene una lista de consejeros crediticios aprobados, dividida por estados, a los que podrías contactar si necesitas ayuda.
    • Consulta con la autoridad local de vivienda, así como con las instituciones financieras, las organizaciones gubernamentales o los servicios de extensión para saber si ofrecen asesoría sobre endeudamiento

Cambiar los pagos de la hipoteca

  1. Consigue ayuda con los pagos de la hipoteca. Si estás en los Estados Unidos, verifica si la agencia de financiamiento inmobiliario de tu estado tiene fondos bajo el Hardest Hit Fund (fondos para los más afectados) que está destinado específicamente para prevenir los juicios hipotecarios.
    • Si tu hipoteca está financiada o asegurada por programas gubernamentales como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés), la Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés) o por la Administración de Veteranos, quizá tengas otras opciones para salvar tu casa. Por ejemplo, Fannie Mae y Freddie Mac administran el Programa de Modificación de Viviendas Asequibles (HAMP por sus siglas en inglés) y el Programa de Refinanciamiento de Viviendas Asequibles (HARP por sus siglas en inglés), respectivamente, para hacer que los préstamos resulten más asequibles. Puedes encontrar estos y otros tipos de programas de modificación de préstamos en (en inglés): https://www.makinghomeaffordable.gov/pages/default.aspx.
  2. Haz que te alcance los términos de cualquier oferta por escrito. Si puedes negociar telefónicamente un acuerdo con los acreedores, pídeles que te envíen un nuevo contrato con los términos actualizados. Quizá sea necesario que les escribas una carta solicitándoles la confirmación.
  3. Solicita un acuerdo de morosidad al prestamista. Bajo el acuerdo de morosidad, el prestamista acepta reducir o suspender temporalmente los pagos de la hipoteca por un periodo breve.
    • Es más probable que puedas conseguir un acuerdo de morosidad si puedes demostrar que tus dificultades económicas son temporales o que esperas recibir una gran cantidad de dinero (por ejemplo, una devolución de impuestos) que te permitirá actualizar tu cuenta pronto.
    • Por lo general, los prestamistas no quieren ejecutar las hipotecas de los propietarios y usualmente querrán trabajar contigo si haces esfuerzos de buena fe para pagar y si tu incapacidad para hacerlo es temporal.
    • Es muy probable que tengas que proporcionar a los prestamistas tus estados de cuenta y otros documentos financieros para que puedan revisar tu situación económica. Quizá estén de acuerdo en ampliar el periodo de gracia para los pagos atrasados o te permitan omitir entre uno y seis pagos en un periodo de uno a dos años (un acuerdo de morosidad). Además, quizá también acepten pagos reducidos hasta por dieciocho meses.
  4. Restructura el préstamo. Si tu situación financiera ha cambiado de forma permanente, las medidas temporales probablemente no ayuden mucho. En este caso, trata de negociar la restructuración de la hipoteca. Pregúntale al prestamista si calificas para algún programa de restructuración hipotecaria.
    • La restructuración puede dares de muchas formas, pero por lo general implica ampliar el plazo de la hipoteca para que tengas más tiempo para pagar (y de este modo los pagos mensuales serán más bajos), distribuir los pagos vencidos en varios años o reducir la tasa de interés del préstamo.
    • Evalúa si serás capaz de asumir el resultado del acuerdo. Si aún después del acuerdo no podrás asumir los pagos, este no te servirá de mucho.
    • Fannie Mae administra el Programa de Modificación de Viviendas Asequibles que ayuda a modificar los préstamos hipotecarios para hacerlos más asequibles para los compradores que afronten dificultades. Puedes encontrar este y otros tipos de programas de modificación de préstamos en (en inglés): https://www.makinghomeaffordable.gov/pages/default.aspx.
  5. Haz que te alcance los términos de cualquier oferta por escrito. Si puedes negociar telefónicamente un acuerdo con los acreedores, pídeles que te envíen un nuevo contrato con los términos actualizados. Quizá sea necesario que les escribas una carta solicitándoles la confirmación.
  6. Refinancia la hipoteca. Si puedes reducir la tasa de interés o tomar una hipoteca de otro tipo, podrás reducir tus pagos hasta un nivel manejable.
    • Ten en mente que el refinanciamiento puede ser caro. Quizá tengas que pagar costos de cierre, cuestiones y otros costos. Si no puedes afrontar los costos, otra vez terminarás enfrentándote a un proceso de ejecución hipotecaria, esta vez incluso con menos dinero.

Tomar medidas drásticas

  1. Considera la insolvencia. Dado que la insolvencia puede dañar tu calificación crediticia hasta por diez años, no debe tomarse a la ligera. Sin embargo, si te declaras en insolvencia, el prestamista no puede ejecutar la hipoteca mientras el proceso esté pendiente. Esto puede comprarte algo de tiempo para ponerte al día con los pago de la hipoteca.
  2. Vende tu casa. Ponte en contacto con un agente inmobiliario antes de que empiece el proceso de ejecución hipotecaria. Averigua cuánto puedes obtener por la casa y con cuánta rapidez. No tienes la obligación de vender, pero si decides que la venta es la mejor opción, tendrás una ventaja inicial.
    • Si tienes un capital considerable en la casa, quizá puedas obtener algo de dinero del negocio. Luego de vender tu casa, puedes comprar o alquilar otra que esté dentro de tu presupuesto.
    • Si la cantidad por la cual puedes vender la casa no es suficiente para cubrir el saldo del préstamo, el prestamista quizá acepte una cantidad reducida en una "cancelación corta" o en una "venta antes de la ejecución de la hipoteca". Una venta al descubierto permite la liquidación total de la deuda y afectará tu crédito por dos años. Además, quizá puedas obtener una parte del dinero para ayudarte con los costos de mudanza y para pagar a otros acreedores.
    • Para adquirir tu casa, un comprador quizá pueda hacerse cargo de tu préstamo (asumir tus pagos). Esto puede ayudarte a vender tu casa con mucha rapidez y puede ser una opción incluso si el contrato de la hipoteca establece que esta es no asumible. Ponte en contacto con un consejero de vivienda, un agente de bienes raíces o un abogado para ver si está situación podría funcionar en tu caso.
  3. Entrega la casa al prestamista. Si no hay otra solución disponible, considera ofrecer al prestamista una "escritura de propiedad inmobiliaria". Básicamente, solo le cedes la casa al prestamista. Aunque perderás tu casa, esto no dañará tanto tu crédito como un proceso de ejecución hipotecaria.

Consejos

  • No te mudes de la casa cuando empiece el proceso de ejecución hipotecaria o no podrás de reclamar algunos beneficios (por ejemplo, un pago único del seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda) o recursos legales.
  • Frente a cualquier problema crediticio, siempre busca a los acreedores, no te alejes de ellos. Si te escondes, parecerá que no les piensas pagar y usarán todas las herramientas a su disposición. Sé abierto y honesto y probablemente trabajarán contigo.

Advertencias

  • Este artículo solo es una guía general y su fin no es remplazar la asesoría profesional, legal o financiera.
  • Si eliges vender algunos enseres domésticos, como las alacenas y los utensilios de cocina, asegúrate de que no sean artículos vinculados a la propiedad física. No querrás que el prestamista que solicitó un proceso de ejecución hipotecaria contra ti te busque por los daños que pudieras haber causado.
  • Elige con cuidado una agencia de asesoría crediticia, ya que algunas cobran tarifas exorbitantes que podrían perjudicarte.
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