Cómo presentar un gravamen

Un gravamen te da un derecho sobre una propiedad como cobertura de daños por una deuda que alguien te deba. Si bien hay varios tipos de gravámenes, como persona individual es probable que presentes ya sea un gravamen del constructor o un gravamen judicial. Los gravámenes del constructor les permiten a los contratistas recaudar dinero que ganaron haciendo un trabajo gravando la propiedad en la que trabajaron hasta que se salde la deuda. Un gravamen judicial te permite asegurar la recaudación de una sentencia concedida por el tribunal al término de una demanda.

Presentar un gravamen del constructor

  1. Agota todas las demás opciones. Presentar un gravamen es una declaración pública de que alguien no ha pagado por un trabajo por contrato y es una fuerte movida legal. Antes de lanzarte directamente a la decisión de presentar un gravamen, habla con el dueño de la propiedad e intenta establecer otro plan.
    • Sé claro desde el principio de un trabajo que presentarás un gravamen si la deuda permanece sin pagar. Algunos lugares, como el estado de Washington en los EE.UU., tienen formularios que puedes usar para notificar a los dueños de la propiedad de tu derecho de presentar un gravamen si no se te paga. También puedes avisar al dueño de la propiedad de tu derecho de presentar un gravamen en tu contrato por el trabajo.
    • Si el dueño de la propiedad acuerda un plan de pago, asegúrate de que tenga una fecha límite razonable y tenlo por escrito. Por ejemplo, si terminaste un trabajo en el garaje de tu cliente por $2000, podrías establecer un plan de pago en el que tu cliente acuerde pagarte $500 al mes durante los siguientes cuatro meses. Es posible que quieras contratar a un abogado para este punto para ayudarte a redactar un acuerdo.
    • También podrías considerar usar una resolución alternativa de disputas. Con este método, tú y tu cliente comparten el costo de contratar a un mediador neutral que les ayude a establecer un resultado mutuamente conveniente. El proceso a menudo es menos conflictivo, más eficiente y menos costoso que presentar un gravamen. El sitio web del juzgado o tribunal local puede tener una lista de recursos de resolución alternativa de disputas disponibles en tu área.
    • Contratar a una agencia de cobranza de deudas es otra forma de evitar el tiempo y el gasto de iniciar procesos legales formales al presentar un gravamen del constructor. Las agencias de cobranza de deudas se especializan en recaudar deudas y pueden ejercer presión sobre tu cliente sin que tengas que tomar acciones legales. Si decides optar por esta ruta, investiga y busca una agencia de cobranza que tenga una buena reputación y se especialice en trabajar con personas que hagan el mismo tipo de trabajo que tú.
  2. Asegúrate de haber dado un aviso preliminar. La mayoría de los lugares requiere que notifiques al deudor que presentarás un gravamen si no te paga. Normalmente, darías este aviso en el espacio de las primeras semanas de trabajo, antes siquiera de que el pago se convierta en un problema. Si no das un aviso preliminar, es posible que pierdas tu derecho a presentar un gravamen si tu cliente no te paga.
    • Algunos lugares requieren que uses un formulario específico para dar el aviso. Consulta con el secretario de la oficina del tribunal local para averiguar si el lugar en donde vives tiene algún requerimiento específico.
    • En la mayoría de los lugares, se debe dar el aviso preliminar en el espacio de 10 a 20 días de la fecha en la que hayas empezado a trabajar.
  3. Revisa las fechas límite del lugar en donde vivas para presentar un gravamen. Solo tendrás un breve periodo de tiempo después de terminar el trabajo para presentar un gravamen y, en algunos lugares, este periodo es de hasta solo 60 días.
    • Dependiendo de dónde vivas, es posible que no tengas tiempo de agotar todas las demás opciones antes de presentar un gravamen si quieres conservar esta opción. Por ejemplo, en Luisiana, EE.UU., solo tienes 60 días desde el día en que terminaste el trabajo para presentar un gravamen por falta de pago. Esto no te da mucho tiempo para buscar métodos alternativos de recaudación. Sin embargo, en Misisipi, tienes todo un año desde la fecha límite de la deuda. Esto te da bastante tiempo para explorar otras opciones de pago con tu cliente.
  4. Investiga la propiedad. Para presentar un gravamen sobre la propiedad, debes realizar una búsqueda de título de la propiedad para asegurarte de que tu cliente sea el propietario y obtener la descripción legal completa de la escritura. Este proceso podría costar varios cientos de dólares para realizarse.
    • En algunos lugares, los contratistas generales que presentan un gravamen antes de la fecha límite tienen prioridad sobre cualquier otro gravamen sobre la propiedad, incluso si había primero otra hipoteca o un gravamen en conflicto.
    • Si hay otros acreedores que tienen gravámenes sobre la propiedad, debes considerar consultar a un abogado para que te asesore sobre cómo esos préstamos se priorizan legalmente y si debes buscar medios alternativos de cobranza.
    • Si hay otros gravámenes sobre la propiedad que tendrían prioridad sobre el tuyo, esto podría significar que, incluso si presentaras una demanda y vendieras la propiedad, no recuperarías nada de tu dinero y la deuda permanecería sin pagar.
  5. Redacta el gravamen. Un gravamen normalmente es un documento de una página con información sobre el acreedor, el deudor y la propiedad. La mayoría de los lugares tiene formularios específicos del tribunal para llenar.
    • Por ejemplo, California, EE.UU., requiere un formulario de declaración de gravamen así como un aviso y una declaración jurada. Puedes averiguar los requerimientos del lugar en donde vivas contactando al secretario del tribunal local.
    • Revisa los requerimientos de formato del lugar en donde vayas a presentar el gravamen ya que muchos tienen reglas estrictas en cuanto al tamaño del papel, los márgenes y la fuente del texto. Si no sigues estas reglas, la oficina rechazará tu gravamen.
    • El tipo de información requerida en el gravamen también varía dependiendo del lugar pero normalmente incluye tu nombre y dirección, el nombre y dirección de tu cliente, la cantidad de dinero que se te debe, una descripción del tipo de trabajo o servicio que realizaste y la ubicación de la propiedad.
    • Asegúrate de incluir toda la información necesaria o el gravamen no servirá. Por ejemplo, si vas a hacer un gravamen sobre una propiedad legal, la mayoría de los lugares requiere una descripción legal de la propiedad, como la que está en la escritura, no solo la dirección postal.
  6. Presenta el gravamen. El gravamen debe presentarse ya sea en la oficina del registrador de propiedad o al secretario del tribunal. Cada lugar designa una oficina específica para recibir los gravámenes así que asegúrate de ir a la oficina correcta.
    • Si vas a hacer un gravamen sobre una propiedad legal, debes presentarlo en la oficina del registrador del condado o municipio en donde esté ubicada la propiedad.
    • Espera pagar una tarifa de entre $25 y $50 por presentar el gravamen dependiendo del lugar en donde lo presentes.
    • Aunque a menudo puedes presentar el gravamen enviándolo por correo a la oficina, es posible que quieras entregarlo en persona. Muchas oficinas tienen acumulaciones de presentaciones de demandas enviadas por correo, así que esto es particularmente importante si vas a presentarlo cerca de la fecha límite. Adicionalmente, presentarlo en persona significa que, si hay algo mal en el gravamen, puedes saberlo y corregirlo inmediatamente.
  7. Notifica a todas las partes necesarias. En la mayoría de los lugares, debes notificar al dueño de la propiedad inmediatamente después de presentar el gravamen. Algunos estados requieren que se les notifique a partes adicionales, como a otras personas que tengan gravámenes. Puedes averiguar a quién debes notificar cuando presentes el gravamen.
    • En muchos casos, el dueño de la propiedad hará arreglos para pagar la deuda poco después de recibir el aviso de que has presentado un gravamen.
  8. Ejecuta el gravamen. Si el deudor aún no te paga después de haber presentado el gravamen, debes ejecutar el gravamen presentando una demanda de ejecución de hipoteca en el espacio de un determinado periodo de tiempo, generalmente un año.
    • La demanda de ejecución de hipoteca ocasiona que se venda la propiedad. Las ganancias de la venta se usan para cumplir con cualquiera de los gravámenes sobre la propiedad.
    • Asegúrate de revisar la ley local para ver cuál es el periodo de ejecución. Después de este periodo de ejecución, el gravamen expira y no tiene valor. Algunos lugares tienen periodos de ejecución extremadamente cortos. Por ejemplo, en California, tienes apenas 90 días para presentar una demanda después de presentar el gravamen.
    • Debido a que presentar una demanda de ejecución de hipoteca implica la presentación de una queja formal en el tribunal y seguir las órdenes del mismo, debes considerar contratar a un abogado que se especialice en ejecuciones de hipotecas o en ejecutar gravámenes del constructor.

Presentar un gravamen judicial

  1. Comprende si calificas para presentar un gravamen judicial. Solo puedes presentar un gravamen judicial después de ganar una sentencia en un caso en el tribunal civil. El gravamen judicial te permite vender la propiedad inmobiliaria o personal sujeta al gravamen y usar ese dinero para satisfacer la deuda que se te debe.
    • Un gravamen judicial no asegura el pago de una sentencia. El gravamen se anexa a la propiedad inmobiliaria o personal del deudor, informando a los compradores potenciales que el título de la propiedad no está claro. Si colocas un gravamen judicial en la propiedad de alguien, hay una posibilidad de que no recibas tu dinero hasta que esa persona decida vender esa propiedad.
  2. Aprende las reglas para los gravámenes judiciales en el lugar en donde vivas. Los diferentes lugares tienen diferentes procesos para obtener gravámenes judiciales y para mantenerlos. Si no estás familiarizado con esas reglas, podrías hacer que el gravamen expire.
    • Por lo general, solo puedes colocar un gravamen judicial en una propiedad personal ubicada en el lugar en donde se obtuvo la sentencia.
    • El gravamen solo es válido por un determinado periodo de tiempo. Por ejemplo, en lugares como California o Arizona, EE.UU., el gravamen es válido por cinco años pero puede renovarse si no se te ha pagado durante este tiempo.
    • Si el deudor vende o transfiere la propiedad mientras el gravamen está en vigencia, el gravamen judicial se mantiene en la propiedad hasta que se le haya pagado la cantidad total al acreedor.
  3. Redacta los documentos relevantes. Si calificas para presentar un gravamen judicial, averigua qué documentos debes presentar, en dónde debes presentarlos y las tarifas que se te cobrarán.
    • Algunos lugares tienen un formulario que puedes llenar. Por ejemplo, si quieres presentar un gravamen en California sobre la propiedad personal, como un auto o un bote, llenarías el formulario JL-1 de aviso de gravamen judicial y lo presentarías al secretario de estado de California. Por otro lado, si quisieras colocar un gravamen judicial en una propiedad inmobiliaria, llenarías y registrarías un formulario de síntesis de la sentencia para demandas pequeñas y civiles en la oficina del registrador del condado.
    • En algunos lugares, como en Arizona, EE.UU., el gravamen debe estar acompañado por una copia certificada de la sentencia del tribunal. Puedes obtener una copia certificada por una tarifa en la oficina del secretario en el tribunal en donde se te concedió la sentencia.
  4. Presenta tus documentos. En dónde debas presentar tus documentos dependerá de dónde esté ubicada la propiedad y si vas a anexar el gravamen a una propiedad inmobiliaria o personal. Cada lugar tiene diferentes reglas de presentación y el mismo lugar puede tener oficinas y procedimientos separados para la propiedad inmobiliaria y personal.
    • Normalmente, puedes enviar tus documentos por correo a la oficina correcta junto con la tarifa para presentarlos pero, como con el gravamen del constructor, podría convenirte más presentarlos en persona de forma que sepas que el gravamen se haya registrado y puedas corregir inmediatamente cualquier defecto en los formularios.
  5. Espera a que el deudor cumpla la sentencia. Un gravamen judicial no garantiza el pago de la deuda. En cambio, debes esperar a que el deudor venda la propiedad. Si el comprador quiere un título limpio, insistirá en que el deudor cumpla la sentencia antes de finalizar la compra.
    • Si bien no hay una ley que requiera que se retiren los gravámenes antes de que se venda la propiedad, en la mayoría de los casos, los compradores potenciales quieren un título limpio, no una propiedad con la carga de las deudas de otra persona.
    • En algunos lugares, como en California, EE.UU, si el deudor paga la sentencia, debes retirar el gravamen presentando al tribunal un formulario que reconozca el cumplimiento de la sentencia.
  6. Busca otras opciones para recaudar la deuda. Si el deudor aún no te paga, hay otras opciones legales a tu disposición para recaudar la deuda, como el embargo del salario o las tasas bancarias. Habla con un abogado de cobranzas para obtener una mejor idea de las opciones a tu disposición en el lugar en donde vivas.

Advertencias

  • En algunos lugares, los subcontratistas no pueden presentar gravámenes sin la aprobación del contratista principal. Otros lugares permiten que solo los contratistas que estén debidamente autorizados presenten gravámenes.
  • En algunos lugares, si ganas una demanda, se crea automáticamente un gravamen judicial y se anexa a cualquier propiedad que el deudor deba en el lugar en donde se llevó a cabo la demanda.
  • Debido a que no puedes forzar la venta de una propiedad si tienes un gravamen judicial, puede tomar mucho tiempo recuperar tu dinero. Adicionalmente, si el propietario presenta una demanda de bancarrota, el gravamen podría eliminarse del todo.
  • La mayoría de los lugares proporciona a los propietarios de viviendas una exención de bienes de familia sobre la participación en la propiedad de su residencia principal si la propiedad se vende para pagar hipotecas ejecutadas u otros gravámenes. Esto podría limitar tu capacidad para recuperar tu dinero si presentas el gravamen sobre la residencia principal del dueño de la propiedad.
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