Cómo invertir en propiedades

Con la burbuja inmobiliaria y la crisis económica posterior aún en la mente de todos, invertir en bienes raíces puede parecer un riesgo enorme. Sin embargo, muchas personas creen que las propiedades de inversión son una parte importante de un portafolio diversificado. Con una planificación y cuidado adecuados, estas inversiones pueden convertirse en activos valiosos que pueden obtener grandes retornos o proporcionarte una fuente constante de ingresos. Existe una cantidad de formas de entrar en el negocio de la inversión en propiedades y cada una tiene diferentes pros y contras.

Invertir en fondos de inversión en bienes raíces

  1. Determina si los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés), son adecuados para ti. Un fondo de inversión en bienes raíces es esencialmente una participación de una acción en un emprendimiento inmobiliario. Los REIT sirven para juntar el dinero de los inversionistas con el propósito de comprar, vender, desarrollar y administrar propiedades inmobiliarias. Por ley, se requiere que estos fondos tengan más de 100 inversionistas, lo que significa que los inversionistas pueden contribuir solo una pequeña cantidad pero invertir en una propiedad costosa. Esto significa que, si quieres invertir en bienes raíces sin el riesgo o la inversión inicial de las formas más tradicionales de propiedad, un REIT es tu mejor opción.
    • Además, esto te proporciona un bajo "riesgo de liquidez", lo que significa que puedes vender fácilmente tus acciones si lo necesitas.
    • El administrador del REIT debe pagar el 90 % de los ingresos del fondo directamente a los accionistas como dividendos, lo que hace que los REIT sean muy atractivos para inversionistas que busquen ingresos constantes de sus inversiones.
    • La inversión en fondos de bienes raíces permite la inversión en propiedad comercial así como residencial.
  2. Aprende sobre los diferentes tipos de REIT. Los REIT pueden clasificarse de diferentes formas, generalmente por los activos o las áreas geográficas en las que invierten. Antes de comprar un REIT, debes investigar las inversiones en las que está involucrado y considerar el desempeño futuro de estos mercados. Si bien hay muchos tipos de REIT, generalmente pueden clasificarse de las siguientes formas:
    • Por tipo de inversión. Primero están los REIT de capital, los cuales invierten en grandes propiedades inmobiliarias y distribuyen el alquiler o los beneficios obtenidos a los inversionistas. Luego están los REIT hipotecarios, los cuales invierten en hipotecas prestando dinero o comprando hipotecas existentes o bonos hipotecarios. Estos fondos son más sensibles a los cambios en la tasa de interés que los otros tipos. Finalmente, están los REIT híbridos, los cuales invierten tanto en hipotecas como en propiedades.
    • Por área geográfica. Los REIT se inventaron en los EE.UU. pero desde entonces se han vuelto más comunes en el resto del mundo. Algunos REIT en los EE.UU. se enfocan en estados o regiones particulares y otros se enfocan en propiedades e inversiones internacionales.
    • Por tipo de propiedad. Algunos REIT de capital invierten solo en determinados tipos de propiedades. Estas pueden ser cualquier cosa desde apartamentos de alquiler hasta centros comerciales.
  3. Evalúa los riesgos de comprar un REIT. Como con cualquier inversión, hay ciertos riesgos involucrados con la compra de un REIT. Primero, siempre existe el riesgo del incumplimiento del REIT, en el que el fondo que proporciona tus pagos de dividendos fracasa y te deja con una inversión irrecuperable y ningún pago de dividendos. Sin embargo, hay otros riesgos asociados a los REIT no cotizados. Estos valores, los cuales se cotizan fuera de las principales bolsas de valores, pueden ser ilíquidos, no tener transparencia de precios o estar administrados con conflictos de intereses. Todos estos factores pueden reducir potencialmente tus retornos.
    • Además, hay ciertos REIT fraudulentos que no están registrados con la Comisión del Mercado de Valores de los EE.UU. (SEC, por sus siglas en inglés) o la entidad equivalente en el lugar en donde vivas. Para revisar si un REIT está registrado, puedes buscar en el sitio web de la entidad relevante (puedes encontrar el sistema EDGAR de la SEC aquí).
  4. Compra acciones de REIT. Los REIT, como cualquier otro valor, pueden comprarse y venderse en ofertas públicas. Sin embargo, las acciones de los REIT también se compran con fondos mutuos y se cotizan como parte de los fondos cotizados (ETF, por sus siglas en inglés). Puedes comprar y comerciar todos estos vehículos de inversión contactando a tu corredor de bolsa o a un profesional de la inversión o usando una plataforma de comercio en línea.
    • Si bien los REIT pueden proporcionar un flujo de ingresos constante, son la única opción en esta lista que no puede comprarse usando el apalancamiento (invertir usando dinero prestado). Esto limita tu retorno potencial en cierta forma. Sin embargo, también reduce el riesgo.

Juntar tu capital con el de otros inversionistas

  1. Averigua si invertir en un grupo de inversión en bienes raíces (REIG, por sus siglas en inglés) es adecuado para ti. Como un REIT, un REIG junta el dinero de dos o más personas para comprar, desarrollar, administrar y vender propiedades. En muchos casos, las propiedades compradas son apartamentos o un tipo de propiedad similar y los inversionistas son propietarios de una o múltiples unidades dentro del edificio. Normalmente, esto involucrará una inversión inicial mucho más grande que simplemente invertir en un REIT pero es una inversión mucho más pequeña que comprar una propiedad por tu cuenta. Tampoco tiene muchos de los riesgos intrínsecos del comercio con propiedades porque el riesgo se comparte entre muchos inversionistas.
    • Debido a que estos grupos generalmente son mucho más pequeños que los fondos de inversión en bienes raíces, los miembros pueden ayudar en la administración de las propiedades y obtener consejos de otros inversionistas veteranos. Esto te permite una mayor interacción personal con tu inversión.
    • Esta implicación no es constante a través de todos los REIG. En algunos casos, la empresa que administra el REIG se hará cargo de toda la publicidad, administración y mantenimiento en nombre de los inversionistas. Esto les permite ganar dinero sin ningún esfuerzo adicional.
  2. Investiga posibles REIG. Los REIG funcionan de forma muy parecida a los fondos mutuos y también tienen las tarifas correspondientes. Asegúrate de investigar cualquier inversión posible en un REIG antes de comprometer tu dinero para determinar que su estructura de tarifas sea justa. También busca indicadores de éxitos (o fracasos) anteriores que podrían permitirte determinar si el REIG es una inversión segura.
    • Asiste a una reunión modelo. Por ejemplo, BetterInvesting, una organización que proporciona educación sobre inversiones, organiza reuniones modelo de REIG gratuitas en ciudades a través de los EE.UU. Estas reuniones explican lo que los REIG hacen específicamente, te informan sobre REIG locales y te permiten establecer contactos con otras personas locales similares a ti. Visita www.betterinvesting.org y busca sucursales locales cerca de ti para encontrar una reunión modelo.
  3. Considera una sociedad limitada de bienes raíces (RELP, por sus siglas en inglés). Una RELP es otra forma en la que puedes involucrarte con otros inversionistas. En esta organización, inviertes en un proyecto particular de bienes raíces junto con un administrador de propiedades o una empresa de desarrollo de bienes raíces. A cambio de financiar la propiedad, se te dará una participación de la propiedad. Sin embargo, tu inversión será en gran medida pasiva y tendrás muy poca autoridad sobre la administración.
    • Una ventaja de una RELP es que también tienes una responsabilidad limitada. Si el proyecto fracasa, solo eres responsable por el monto de tus contribuciones a la sociedad.
    • A la RELP no se le cobran impuestos y todas las pérdidas y beneficios se transfieren a los propietarios.
    • Una RELP es diferente en el sentido de que existe por una cantidad predeterminada de tiempo. Una vez que el proyecto está terminado o se cumple el objetivo comercial, la RELP se disuelve.
  4. Compromete tu capital. Cuando hayas encontrado la organización adecuada para ti, considera cuánto capital puedes contribuir. Cuando tengas la cantidad, estás listo para hacer la inversión. Sin embargo, invertir en un REIG no es tan fácil como comprar una participación de una acción o invertir en un fondo mutuo. Para invertir, contacta a tu grupo de inversión en bienes raíces elegido y expresa tu interés en invertir. Algunos REIG requieren que tengas experiencia en la inversión en bienes raíces antes de unirte.
    • Las inversiones con grupos de inversión en bienes raíces no son tan líquidas como en un REIT. En cambio, deben venderse una o más propiedades antes de que un miembro pueda retirar dinero del grupo.
  5. Empieza tu propio REIG. Si no puedes encontrar un REIG con el que te gustaría invertir o si no hay ningún REIG activo en tu localidad, puedes empezar uno tú mismo. Si bien esto no es fácil y puede consumir mucho tiempo, es una buena forma de asegurar que tu dinero se invierta exactamente en donde quieras. Para empezar, tendrás que encontrar a algunos coinversionistas y redactar un plan de negocios, con todo y estatutos y estrategias. Para operar, tendrás que tener un método para explicar tus inversiones y beneficios y una sociedad legalmente formada.

Comerciar propiedades

  1. Conoce los riesgos del comercio con propiedades. El comercio con propiedades es, simplemente, comprar una propiedad con la expectativa de que podrás venderla poco tiempo después a un precio más alto. Este tipo de inversión se conoce comúnmente como "hacer flip". En este tipo de inversión, el propietario está expuesto a una gran cantidad de riesgo. Esto se debe a que en realidad es el dueño de estas propiedades y, si no logra venderlas, se quedará con los impuestos y los costos de alquiler asociados a conservar las propiedades. Asegúrate de comprender estos riesgos antes de entrar de lleno al comercio con propiedades.
    • Existen dos tipos de comercio con propiedades: uno involucra mejorar o renovar las propiedades para revenderlas y el otro simplemente involucra la especulación de precios (esperar a que el precio incremente) sin hacer ningún cambio a la propiedad.
  2. Gana dinero "haciendo flip" a casas. Este tipo de comercio con propiedades involucra comprar propiedades que luego se mejoran para agregarles valor antes de venderlas. Estas mejoras pueden ser tan simples como realizar pequeñas reparaciones o pueden ser renovaciones a gran escala. Debido al trabajo involucrado, este tipo de inversión generalmente es más un trabajo a tiempo completo que una inversión secundaria.
    • Al "hacer flip" a una propiedad, elige una casa, complejo de apartamentos, dúplex o edificio comercial con elementos anticuados y en necesidad de mejoras.
    • Negocia un precio razonablemente bajo con el vendedor para una propiedad "tal cual" e instala las mejoras necesarias para incrementar el valor de la propiedad.
    • Si bien puedes emplear a un contratista para el trabajo que necesites hacer, las reparaciones que puedas hacer tú mismo dan como resultado un margen de beneficios más alto. Intenta vender la casa tú mismo antes de emplear la ayuda de un agente de bienes raíces ya que las tarifas de los agentes pueden reducir significativamente tus retornos.
    • Una desventaja de este método es que, exceptuando una situación en la que tengas a otros contratistas trabajando para ti, te limita a desarrollar solo una propiedad a la vez.
  3. "Haz flip" a una propiedad sin renovarla. Esto funciona exactamente de la misma manera que hacer flip a una propiedad después de renovarla excepto que tendrás que depender del mercado para mejorar su valor para ti. Tendrás que buscar periodos breves de tiempo en los que el vendedor de una propiedad haya fijado el precio por debajo del valor de mercado para una determinada área o buscar áreas en donde creas que los precios incrementarán rápidamente. Esto requiere previsión y tolerancia a los riesgos, incluso más que para renovar casas.
  4. Aprovecha los beneficios fiscales del comercio con propiedades. Si has ganado capital de propiedades de inversión, hay un método legal para reinvertir ese dinero en otra propiedad sin pagar impuestos. Esto se conoce como el intercambio 1031 en los EE.UU. y te permite liquidar la primera propiedad y reinvertir tus ganancias en una segunda propiedad sin reconocerla como una venta tributable. Además, debido a que no hay un límite para la cantidad de veces que puedes hacerlo, podrías posponer tus impuestos indefinidamente de esta forma (hasta que, a la larga, retires tu efectivo y seas sujeto al impuesto sobre plusvalías).
    • Este beneficio solo aplica para las propiedades de inversión (no a tu residencia personal) y debe transferirse entre propiedades "de tipos similares". La frase "de tipos similares" es muy amplia, pero debes investigar el código fiscal antes de probarlo tú mismo.

Convertirte en casero

  1. Investiga lo que se necesita para ser un casero. Antes de involucrarte en la administración de propiedades como casero, debes familiarizarte con lo que se requerirá de ti en este puesto. Los requisitos específicos varían entre diferentes estados y localidades pero, en general, se requiere que un casero mantenga la habitabilidad de sus propiedades. Esto incluye administrar reparaciones y servicios públicos para sus inquilinos. Asegúrate de investigar cuánto tiempo toma esto generalmente y asegúrate de tener suficiente tiempo libre para comprometerte a ello.
    • Convertirte en casero es, en muchos casos, la forma más involucrada de inversión en propiedades. A diferencia de las demás formas de inversión, serás responsable por las acciones y, hasta cierto punto, el bienestar de tus inquilinos. También tendrás que ocuparte de cualquier problema que tu propiedad experimente y tendrás que cobrar el alquiler cada mes para pagar tus gastos (la hipoteca, los impuestos y los servicios públicos). En general, ser un casero es un mayor trabajo que otras oportunidades de inversión.
  2. Compra o construye apartamentos, casas, dúplexes o centros comerciales. El siguiente paso para convertirte en casero es encontrar una propiedad para administrar. Prueba buscar propiedades en acción hipotecaria con bajos precios y bajos requerimientos de mantenimiento. Evita comprar propiedades en malas condiciones a menos que puedas realizar las reparaciones tú mismo. Recuerda: de todas formas tienes que encontrar inquilinos para la propiedad.
    • Si bien algunas reparaciones, como solería o pintura nuevas, son de esperarse al comprar una propiedad de alquiler, otras, como un techo nuevo o reparaciones a los cimientos, podrían eliminar la posibilidad de obtener un retorno alto sobre tu inversión.
  3. Considera comprar más propiedades. Si tu primera compra de propiedad te proporciona retornos constantes, es posible que estés listo para usar estas ganancias para comprar otras propiedades e incrementar tu flujo de ingresos. Puedes haber aprendido lecciones sobre el mercado de bienes raíces o el negocio de los caseros en tu experiencia hasta el momento, así que trata de usarla al considerar expandirte más. Sobre todo en mercados difíciles, obtener alquiler de múltiples propiedades puede permitirte convertir un margen pequeño (la diferencia entre los ingresos y los gastos) en un gran flujo de ingresos.
  4. Considera contratar a un administrador de propiedad. Si recibes retornos constantes sobre tu propiedad de alquiler o eres casero de múltiples propiedades, debes pensar en contratar a un administrador que se ocupe de tus propiedades por ti. Si logras de todas formas obtener un buen beneficio de esta forma, puede ser una manera efectiva de disminuir las dificultades de ser un casero tú mismo a la vez que disfrutas del pago.

Consejos

  • Busca una propiedad que esté descuidada. Un buen candidato es un lugar con grietas en sus senderos de concreto, cercas rotas, pintura desteñida, elementos anticuados o paisajismo inadecuado. Estas propiedades pueden ser fáciles de arreglar para incrementar su valor.
  • Si puedes encontrar una propiedad que esté vacía la mitad del tiempo, podrías comprarla a un precio de ganga y arreglarla. Una propiedad que esté casi siempre vacía puede tener problemas que vayan más allá de tu capacidad para arreglarlos (por ejemplo, podría estar en un vecindario peligroso).
  • Puedes remodelar una cocina de forma barata buscando una empresa que fabrique aparadores de madera e instalándolos tú mismo o contratando a alguien para que lo haga. Contratar a una empresa de remodelación para hacer el trabajo es una propuesta más costosa.
  • Calcula el precio del edificio por metro cuadrado (el precio de venta / el área en metros cuadrados). Compara el costo con el de otras propiedades que estés considerando. Esto te ayuda a evitar comprar una propiedad sobrevaluada (o que el banco rechace tu solicitud de una hipoteca).
  • Al "hacer flip" a una propiedad, realiza una inspección profesional de antemano. Debes saber el costo aproximado de las reparaciones y el valor estimado de la propiedad después de terminarlas. Esto te ayudará a evitar perder dinero en tu inversión, así como a limitar el número de gastos sorpresivos en el proceso de desarrollo de la propiedad.
  • La pintura, el paisajismo, la limpieza y el reemplazo de elementos rotos generalmente incrementarán el valor de la propiedad a un bajo costo.

Advertencias

  • Ten cuidado con los códigos urbanos que podrían imponer gastos más altos durante mejoras a las propiedades. Si bien una propiedad puede pasar una inspección, no necesariamente puede cumplir con los requisitos de la ciudad para el uso residencial y comercial. Consulta a las autoridades locales de construcción y zonificación.
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