Come Trascrivere una Garanzia Reale

Una garanzia reale è un diritto su un bene che ha lo scopo di facilitare il pagamento di un debito a favore del creditore. Nonostante ci siano diverse tipologie di garanzie reali, negli Stati Uniti le forme più comuni per un normale cittadino sono: il diritto di ritenzione (garanzia del meccanico), e il vincolo su uno o più beni del debitore a seguito di sentenza. Il primo è un potere concesso alle imprese di costruzione o manutenzione, finalizzato al recupero delle somme dovute per il lavoro svolto, che si esercita con un gravame sul bene sul quale hanno lavorato, finché il debito non viene soddisfatto. Il secondo, che ricorda il diritto di pegno dell’ordinamento italiano, garantisce il pagamento delle somme che sono state riconosciute a tuo favore da una sentenza del tribunale, a conclusione di un processo.

Trascrivere un Diritto di Ritenzione

  1. Esercita ogni altra possibilità di recupero del credito. Trascrivere un diritto di ritenzione significa dichiarare pubblicamente che qualcuno non ha pagato per i lavori che ha ordinato, ed è una mossa legale da ponderare per le sue conseguenze. Prima di registrare un diritto di ritenzione, parla con il proprietario del bene e tenta di trovare una soluzione alternativa.
    • Fin dall'inizio di un lavoro dichiara esplicitamente che eserciterai il diritto di ritenzione se i debiti non verranno saldati. Alcuni stati, come quello di Washington, hanno moduli predisposti che puoi utilizzare per notificare al proprietario del bene la facoltà di esercitare il diritto di ritenzione se non sarai pagato. Puoi anche richiamare il diritto di ritenzione nel contratto di commessa, per assicurarti che il proprietario del bene ne sia a conoscenza.
    • Se il proprietario dà la sua adesione a un piano di pagamento, assicurati che le scadenze siano ragionevoli, e che il piano sia redatto in forma scritta. Ad esempio, se hai completato alcuni lavori sul garage del tuo cliente per 2.000 euro, potresti prevedere un piano di pagamento in cui il cliente s’impegna a pagare 500 euro al mese per i successivi quattro mesi. È consigliabile a questo punto che ti rivolga a un avvocato per aiutarti a redigere un accordo.
    • Puoi anche prendere in considerazione una soluzione della controversia basata sulla mediazione. Ad esempio, tu e il cliente potreste condividere le spese per rivolgervi a un mediatore neutrale, che vi aiuti a trovare una soluzione reciprocamente accettabile. Questo percorso è spesso meno conflittuale, più efficiente e meno costoso della trascrizione del diritto di ritenzione. Il tribunale locale o il sito web del tribunale della tua provincia potrebbero avere una lista delle risorse per le mediazioni disponibili nella tua zona.
    • Rivolgersi a un’agenzia per il recupero dei crediti è un altro modo per evitare la perdita di tempo e le spese legate alle formalità legali per l’esercizio del diritto di ritenzione. Le agenzie di recupero crediti sono specializzate nella materia e possono mettere pressione sul cliente senza dover intraprendere un'azione legale. Se decidi di seguire questa strada, cerca un'agenzia con una buona reputazione, specializzata in pratiche simili alla tua.
  2. Assicurati di aver fatto una notifica preliminare. La maggior parte degli stati richiede che tu notifichi al debitore l’intenzione di esercitare il diritto di ritenzione, se lui non paga. In genere, farai questa notifica entro le prime settimane di lavoro, prima che il pagamento possa diventare un problema. In mancanza di una notifica preliminare, puoi perdere la possibilità di esercitare il diritto di ritenzione se il cliente non paga.
    • Potrebbe essere richiesto un modulo specifico per la notifica. Verifica con l’addetto locale del tribunale per sapere se esso prevede requisiti specifici.
    • Nella maggior parte dei casi, la notifica preliminare deve essere data entro 10-20 giorni dalla data d’inizio dei lavori.
  3. Controlla le scadenze previste presso il tuo tribunale di competenza per la trascrizione di una garanzia reale. Hai soltanto un breve periodo di tempo dopo aver completato il lavoro, per trascrivere il diritto, e in alcuni casi questo periodo è di appena 60 giorni.
    • A secondo di dove vivi, potresti non avere il tempo di esaurire tutte le altre possibili soluzioni prima di trascrivere, se non vuoi perdere questa facoltà. Ad esempio, in alcuni casi il termine è di soli 60 giorni dalla fine dei lavori, in altri hai un anno intero dalla data in cui il debito è diventato esigibile – e questo è un periodo sufficiente per trovare una soluzione di pagamento d’intesa con il cliente.
  4. Fai ricerche sulla proprietà. Per trascrivere un diritto di ritenzione su un bene, devi fare ricerche per garantirti che il cliente sia l’effettivo proprietario e per ricavare dall’atto gli estremi del titolo legale di proprietà. Questa verifica potrebbe costarti diverse centinaia di euro.
    • In alcuni stati, le imprese di costruzione o manutenzione che registrano un diritto di ritenzione hanno un diritto di prelazione rispetto a qualsiasi altro gravame sulla proprietà, anche se un mutuo ipotecario o un’altra garanzia reale sono stati trascritti prima.
    • Se ci sono altri creditori che hanno garanzie reali sulla proprietà, è consigliabile consultare un avvocato per una consulenza sulle priorità legali dei relativi crediti, e sull’opportunità di scegliere percorsi alternativi per il pagamento.
    • Altre garanzie reali sulla proprietà, che hanno priorità sulla tua, possono significare che non recupererai il denaro e il debito non sarà pagato, anche se avvii un’azione legale e ottieni la vendita del bene.
  5. Redigi il tuo diritto di ritenzione. Questo di solito è riportato su un documento di una pagina con informazioni sul creditore, il debitore e la proprietà. Molti tribunali hanno moduli specifici che devono essere compilati.
    • Puoi conoscere i requisiti nel tuo stato contattando l’addetto locale della cancelleria del tribunale.
    • Verifica i requisiti di formattazione nella provincia dove stai trascrivendo la garanzia reale, perché molte segreterie richiedono che vengano rispettate norme severe che regolano le dimensioni del documento, i margini e il font del testo. Se non rispetti queste regole, l'ufficio respingerà la richiesta.
    • Il tipo d’informazioni richieste per il diritto di ritenzione varia anche da stato a stato, ma, in genere, include il tuo nome e l’indirizzo, il nome e l'indirizzo del cliente, l’ammontare del credito, una descrizione del tipo dei lavori o servizi eseguiti e il luogo in cui si trova il bene.
    • Assicurati di aver incluso tutte le informazioni necessarie o il tuo diritto varrà meno di niente. Ad esempio, se stai esercitando il diritto su beni immobili, nella maggior parte dei casi ci vorrà una descrizione legale della proprietà come risulta dall’atto, non soltanto il nome della strada.
  6. Trascrivi la garanzia reale. La richiesta dovrà essere depositata o presso la conservatoria del registro dei beni o presso la cancelleria del tribunale. Ogni stato designa uno specifico ufficio per la trascrizione dei diritti di ritenzione, quindi assicurati di rivolgerti all'ufficio giusto.
    • Se stai reclamando un diritto di ritenzione su un bene immobile, devi trascrivere presso la conservatoria dei registri immobiliari della provincia in cui si trova l’immobile.
    • Aspettati di dover pagare una tassa di deposito.
    • Anche se spesso puoi presentare la richiesta via posta, è consigliabile consegnarla di persona. Molti uffici hanno un cumulo di arretrati per le trascrizioni via posta, e questo è particolarmente importante se la data di scadenza è prossima. Inoltre, consegnare di persona significa che se c'è qualcosa di sbagliato puoi scoprirlo e correggerlo immediatamente.
  7. Notifica tutte le parti che devono essere informate. Nella maggior parte degli stati è necessario notificare il proprietario immediatamente dopo la trascrizione. Alcuni stati indicano altri soggetti da notificare, come i titolari di altre garanzie reali. Puoi sapere chi devi notificare quando trascrivi.
    • In molti casi, il proprietario pagherà il debito subito dopo aver ricevuto la notifica della trascrizione.
  8. Esercita il tuo diritto. Se il debitore non paga dopo che hai trascritto, devi dare corso a un procedimento esecutivo avviando una causa di esecuzione forzosa entro un dato termine, di solito un anno.
    • L’esecuzione forzosa comporta la vendita del bene. I proventi della vendita sono utilizzati per soddisfare i gravami esistenti sul bene.
    • Assicurati di controllare le norme locali per conoscere il termine per l’esercizio dell’esecuzione forzosa. Decorso questo termine, la garanzia reale scade e non ha alcun valore.
    • Siccome un’esecuzione forzosa richiede una denuncia formale in tribunale e la necessità di rispettarne le regole, dovresti prendere in considerazione l’opportunità d’incaricare un avvocato specializzato in esecuzioni forzose o nel far rispettare il diritto di ritenzione.

Trascrivere una Garanzia Reale a Seguito di Sentenza

  1. Cerca di capire se hai i requisiti per trascrivere questo tipo di garanzia. Per la trascrizione è necessario aver vinto una causa in un processo civile. La garanzia consente di avviare un'esecuzione forzosa per la vendita dell'immobile o del bene mobile soggetto a vincolo e usare il ricavato per soddisfare un debito nei tuoi confronti.
    • Una garanzia reale a seguito di sentenza non garantisce, da sola, il pagamento di quanto ti è stato riconosciuto dalla sentenza. Il vincolo è apposto su un immobile o su un bene mobile, e informa i potenziali acquirenti che il titolo di proprietà ha un gravame. Porre questo vincolo su un bene non garantisce il recupero del credito finché il proprietario non ne decide la vendita.
  2. Documentati sulle norme locali relative alle garanzie reali a seguito di sentenza. Ogni stato ha procedure diverse per riconoscere e regolare questo tipo di garanzia. Se non conosci a fondo queste norme potresti rendere la garanzia inefficace per scadenza dei termini.
    • In generale, si può trascrivere una garanzia reale a seguito di sentenza soltanto su beni mobili che si trovano nello stato in cui è stata emessa la sentenza.
    • La garanzia è efficace solo per un periodo limitato, come ad esempio per cinque anni, ma può essere rinnovata se non sei stato pagato entro questo termine.
    • Se il debitore vende il bene o trasferisce la proprietà mentre la garanzia è in vigore, la garanzia continua a gravare sulla proprietà fino a quando il creditore non è stato completamente pagato.
  3. Prepara i documenti che occorrono. Se hai i requisiti per trascrivere questo tipo di garanzia, verifica quali sono i documenti necessari per procedere, dove devono essere depositati, e i costi che saranno addebitati.
    • Alcuni stati hanno moduli predisposti da compilare. Assicurati di procurarti quelli giusti per il tuo caso.
    • In alcuni casi la garanzia dovrà essere accompagnata da una copia certificata della sentenza del tribunale. Puoi ottenerla pagando un diritto aggiuntivo presso la cancelleria del tribunale in cui è stata emessa la sentenza.
  4. Deposita i documenti. Il luogo del deposito dipende da dove si trova il bene e dal fatto che la garanzia riguardi un immobile o un bene mobile. Ogni stato ha regole di deposito differenti, e lo stesso stato può avere uffici e procedure diverse per gli immobili e per i beni mobili.
    • In genere è possibile spedire i documenti via posta all'ufficio abilitato insieme con l’importo per i diritti di deposito, tuttavia, come nel caso precedente, può essere nel tuo interesse depositare di persona, così sai se la garanzia è stata trascritta e puoi correggere immediatamente eventuali errori nella documentazione.
  5. Attendi che il debitore onori la sentenza. Una garanzia reale a seguito di sentenza non garantisce il pagamento del debito. Piuttosto, è necessario attendere fino a quando il debitore venderà la proprietà. Se l'acquirente vuole un titolo di proprietà senza gravami, insisterà perché il debitore onori la sentenza prima di perfezionare l’acquisto.
    • Mentre non c'è nessuna legge che impone la cancellazione dei gravami prima che il bene sia venduto, nella maggior parte dei casi i compratori potenziali desiderano un titolo di proprietà non gravato dai debiti di un terzo.
    • In alcuni casi, se il debitore onora la sentenza devi cancellare la garanzia depositando un modulo presso il tribunale che dà atto dell’esecuzione della sentenza.
  6. Segui altre soluzioni per il pagamento del debito. Se il debitore non paga, ci sono altre soluzioni legali disponibili per il recupero del credito, come il pignoramento dello stipendio o il prelievo forzoso dal conto corrente bancario. Parla con un avvocato esperto in recupero crediti per farti un’idea di tutte le soluzioni disponibili.

Avvertenze

  • A volte i subappaltatori non possono registrare garanzie reali senza l'approvazione dell'appaltatore principale, oppure viene consentita la registrazione di garanzie reali soltanto agli appaltatori che hanno la licenza nello stato.
  • Poiché non è possibile imporre la vendita del bene se hai una garanzia reale giudiziale, recuperare il denaro potrebbe richiedere un tempo molto lungo. Inoltre, se il proprietario è dichiarato fallito, la garanzia reale giudiziale potrebbe non avere alcuna efficacia.
  • In molti casi viene assicurata per l’abitazione principale l’esclusione dell’efficacia della garanzia se l'immobile è venduto per pagare mutui garantiti da ipoteca o da altri gravami. Questo potrebbe limitare la possibilità di essere pagato, se trascrivi la garanzia reale sulla residenza principale del debitore.
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